Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge

Preàmbul

La sortida de la crisi financera internacional i la progressiva reactivació econòmica dels darrers anys han incidit amb força en el mercat de l'habitatge, que ha experimentat una certa retracció de l'accés en règim de propietat, per raons no sols de preu sinó també de finançament, i un augment substancial de la demanda d'habitatge de lloguer. Aquest augment, combinat amb la curta durada dels contractes d'arrendament en aplicació de la legislació de l'Estat, ha propiciat una forta escalada dels preus, que a Catalunya han crescut entorn d'un trenta per cent en els darrers cinc anys. Aquesta tendència ha estat encara més acusada en el cas de Barcelona i el seu entorn metropolità, en afegir-s'hi l'auge del turisme urbà, que ha desviat habitatges cap a usos no residencials, així com l'entrada de capital internacional en grans operacions d'inversió immobiliària.

La forta pujada dels preus ha causat dificultats econòmiques molt greus per a l'accés a l'habitatge i per a romandre-hi. Una situació agreujada encara més per la pandèmia de la Covid-19, que ha provocat una crisi sanitària sense precedents i, en conseqüència, una nova crisi econòmica i social. La joventut i les persones i famílies amb baix nivell d'ingressos són les que més han patit i encara pateixen situacions d'exclusió residencial. Estudis recents publicats per l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona indiquen que l'esforç necessari per accedir a l'habitatge ja supera el dels anys d'inici de la crisi i que la taxa de sobrecàrrega dels llogateres que tenen lloguers a preus de mercat supera el quaranta per cent a Barcelona i l'àrea metropolitana, molt per sobre de la mitjana europea i del que es considera raonable per a una economia familiar. La vulnerabilitat que se'n deriva es tradueix, a la pràctica, en l'expulsió de molts veïns del seu entorn de residència, ja sigui per desnonament, ja sigui per la impossibilitat d'afrontar els nous preus que s'estableixen en extingir-se els contractes. Aquesta dinàmica de segregació espacial en funció de la capacitat econòmica incideix molt negativament en l'estructura urbana i en la cohesió social.

Els reptes que planteja l'accés a un habitatge digne i assequible han d'abordar-se prioritàriament amb polítiques públiques. La Generalitat i les administracions locals s'han mostrat en l'última dècada particularment resolutives adoptant i executant mesures dirigides a incrementar el parc d'habitatge públic i social, si bé l'enorme dèficit històric en aquest camp fa necessari un esforç llarg i sostingut per poder obtenir resultats apreciables. No obstant això, a banda d'aquestes actuacions, tots els informes de diagnosi i els plans d'habitatge reserven un paper específic als instruments del dret privat.

En aquesta línia, el Parlament de Catalunya, mitjançant la Moció 84/XII, aprovada el 9 de maig de 2019, va instar el Govern a impulsar de forma urgent l'aprovació de mesures legislatives, en el marc del dret civil propi, per permetre que Catalunya compti amb una regulació pròpia del contracte d'arrendaments urbans i, en particular, doti les administracions públiques de les mesures necessàries per limitar els increments de preus del lloguer d'habitatges en zones de forta demanda acreditada. En compliment d'aquest mandat, el Govern va aprovar el Decret llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge, que, però, no va ser validat pel Parlament.

La regulació dels contractes d'arrendament d'habitatge pot i ha de contribuir a fer efectiu el dret a gaudir d'un habitatge digne, com posa de manifest la legislació d'arrendaments urbans dels països de l'entorn de Catalunya, en els quals és habitual que les relacions contractuals tinguin una durada llarga o indefinida (tot i que les lleis estableixin terminis de durada contractual breus, en molts països els llogateres poden prorrogar la vigència de l'arrendament indefinidament o per terminis llargs, amb actualització periòdica de les rendes, mentre no concorri alguna de les causes legalment taxades de resolució del contracte); d'altra banda, més recentment (per exemple, a França i Alemanya, a partir de 2014), alguns ordenaments han introduït sistemes nous de contenció o delimitació de les rendes de lloguer en les zones en les quals el mercat s'ha tensionat molt i es generen dificultats greus d'accés a l'habitatge en el conjunt del parc residencial. La legislació espanyola en matèria d'arrendaments urbans, però, ha ignorat aquests dos grups de mesures, i, malgrat la tímida reforma en la bona direcció introduïda pel Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, es troba encara lluny dels estàndards europeus de seguretat, estabilitat i assequibilitat dels lloguers.

El Parlament, que ja va regular els contractes d'arrendament rústic i altres contractes de conreu mitjançant la Llei 1/2008, de 20 de febrer, de contractes de conreu, incorporada més endavant al Codi civil, aborda ara, en exercici de la seva competència en dret civil, de conformitat amb l'article 129 de l'Estatut d'autonomia, la regulació dels arrendaments d'habitatge. Atenent la complexitat de la matèria i la distinta urgència amb la qual han d'abordar-se els continguts, aquesta regulació es farà efectiva en dues fases: en primer lloc, la llei regula un règim excepcional de contenció de rendes de lloguer aplicable en zones de mercat d'habitatge tens; més endavant, en un termini que la disposició final primera fixa en nou mesos, el Govern ha de presentar al Parlament un projecte de llei de regulació integral dels contractes d'arrendament de béns, com a part integrant del llibre sisè del Codi Civil, relatiu a les obligacions i els contractes.

El règim de contenció de rendes que estableix la present llei és una mesura congruent amb la configuració constitucional del dret a la propietat, tal com es defineix en l'article 33 de la Constitució, i és així mateix una mesura instrumental per fer efectiu el dret també constitucional a un habitatge digne i adequat, emparat per l'article 47 de la Constitució. La jurisprudència constitucional ha reiterat que el contingut essencial de la propietat immobiliària exigeix compaginar el dret del propietari a percebre una utilitat econòmica raonable pels seus béns, que queda garantit per la present llei, amb el compliment de la funció social dels béns destinats a habitatge, que pot suposar la imposició de condicions i restriccions adequades a la naturalesa d'aquesta funció social establerta per la Constitució.

La regulació continguda en la present llei permet a l'Administració qualificar determinades zones del territori com a àrees amb mercat d'habitatge tens, i subjectar els contractes d'arrendament que es concloguin en elles a un règim de contenció de les rendes. La imposició d'aquestes restriccions es concep com una mesura excepcional. A diferència d'altres ordenaments, com el francès, en el qual la delimitació de rendes té durada indefinida, a Catalunya es tracta d'una mesura limitada en el temps, que pot declarar-se amb una durada màxima de cinc anys, en un procediment en el qual han d'acreditar-se les circumstàncies que la justifiquen i precisar les mesures que adoptaran les administracions per atenuar o revertir la situació de mercat tens. La competència per formular aquesta declaració s'atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d'habitatge, amb l'excepció de la ciutat de Barcelona i de l'àmbit metropolità de Barcelona, per raó de la seva problemàtica singular i el seu règim especial.

Amb caràcter excepcional, atenent la necessitat de donar resposta urgent a la situació d'emergència en matèria d'habitatge, més acusada encara com a conseqüència dels efectes econòmics derivats de la pandèmia de la Covid-19, i tenint en consideració la durada dels procediments administratius de declaració d'àrees amb mercat d'habitatge tens, així com les circumstàncies que la justifiquen, la Llei aplica directament aquesta declaració en el cas dels municipis que disposen d'índexs de referència de preus en els quals els preus del lloguer han sofert un increment superior al vint per cent en el període comprès entre els anys 2014 i 2019, inclosos en l'Àrea Metropolitana de Barcelona o amb una població superior a vint mil habitants. Es tracta d'una mesura estrictament transitòria, d'una durada màxima d'un any, que deixarà de tenir efecte si els òrgans competents formalitzen una nova declaració d'àrea amb mercat d'habitatge tens referida al mateix municipi o, en qualsevol cas, quan hagi transcorregut l'esmentat termini.

L'efecte que persegueix la Llei, de contenció de les rendes, s'instrumenta mitjançant l'aplicació de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge. Aquest índex subministra dades fiables sobre el preu dels lloguers d'habitatges anàlegs al que és objecte d'arrendament, obtingudes a partir de la informació continguda en el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes. L'índex informa de la mitjana de preu per metre quadrat de l'arrendament d'habitatges en una ubicació i amb una superfície determinades i dels marges de preu superior i inferior resultants de la ponderació de diverses característiques de l'habitatge (any de construcció, estat de conservació, eficiència energètica, ascensor, mobiliari o annexos). En virtut de la present llei, el preu de referència s'establirà d'acord amb l'índex esmentat, sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior, o bé, excepcionalment, desvinculant-se dels mateixos amb increments o minoracions de fins a un cinc per cent, donades les característiques específiques de l'habitatge objecte d'arrendament.

El règim de contenció de rendes aplicable als contractes d'arrendament d'habitatge conclosos en àrees que hagin estat declarades àrees amb mercat d'habitatge tens persegueix un equilibri raonable entre el deure de respectar l'interès patrimonial de l'arrendador i la funció social de la propietat urbana, i gira entorn de dues regles bàsiques: la primera d'elles determina l'import màxim de la renda que pot convenir-se en el moment de formalitzar el contracte de lloguer, el qual no pot sobrepassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues, incrementat o minvat, com a màxim, en un cinc per cent; la segona regla determina que la renda tampoc no pot superar la consignada en l'últim contracte d'arrendament, en el supòsit que l'habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors, i indica els increments que es poden aplicar i les excepcions aplicables.

D'altra banda, el règim de contenció de rendes es flexibilitza en els contractes de lloguer d'habitatges d'obra nova i en els contractes que resultin d'un procés de gran rehabilitació, en el qual cas l'increment del preu que les parts acordin sobre la base de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges de característiques anàlogues pot arribar a fixar-se en el marge superior de l'índex. Aquesta regla, que pretén contrarestar el possible desincentiu que el règim ordinari de contenció de rendes pot produir en la promoció d'habitatges nous o rehabilitats destinats al mercat lliure de lloguer, s'aplica els primers cinc anys des de la certificació de final d'obra; als contractes conclosos després d'aquest període, els serien d'aplicació, si encara perdurés el règim especial de contenció de rendes, les dues regles precedents.

Aquestes regles es complementen amb normes que habiliten la possibilitat que l'arrendatari assumeixi despeses generals i serveis individuals, o la possibilitat de repercutir-li el cost de l'execució d'obres de millora realitzades després del termini legal mínim de durada del contracte mitjançant un increment de la renda anual, fins i tot superant el límit fixat per les regles generals, amb condicions específiques en cada cas.

A més de cercar l'equilibri entre drets i interessos, la Llei reconeix i integra els principis d'autonomia local i de subsidiarietat, i es preocupa d'establir solucions flexibles que permetin atendre situacions diferenciades i adaptar-s'hi, respectant al mateix temps el principi de proporcionalitat.

Quant a la part final, cal destacar que es modifica la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, per introduir en el seu règim de control i sancionador, i en la tipificació de les infraccions, nous apartats sobre el règim de contenció de rendes. Així mateix, cal esmentar una disposició addicional específica de naturalesa processal, imposada per les particularitats de la nova regulació substantiva en aquest camp: a l'empara de la competència reconeguda a la Generalitat per l'article 130 de l'Estatut, la disposició trasllada a l'àmbit dels judicis verbals les disputes entre arrendador i arrendatari sobre l'import de la renda i sobre una eventual pretensió de reemborsament d'excessos percebuts per la part arrendadora en contractes subjectes al règim especial de contenció de rendes, si bé la Llei aposta clarament per la resolució extrajudicial dels conflictes que puguin generar-se en raó dels contractes de lloguer, i determina en aquest sentit el marc en el qual han d'inscriure's els processos de mediació i arbitratge, sota el principi de col·laboració.

Capítol I. Disposicions generals

Capítol II. Règim especial de contenció de rendes en contractes d'arrendament en àrees amb mercat d'habitatge tens

Secció primera. Declaració d'àrees amb mercat d'habitatge tens

Secció segona. Règim de contenció i moderació de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge

[Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat dels articles 6 a 13, amb els efectes previstos en el fonament jurídic 8, per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Secció tercera. Règim de control i règim sancionador

Capítol III. Modificacions legislatives en l'àmbit del dret a l'habitatge

Secció primera. Modificació de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge

Secció segona. Modificació de la Llei 24/2015, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica

Secció tercera. Modificació de la Llei 4/2016, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial

Disposicions addicionals

Disposició addicional primera. Habilitació per a l'aplicació de percentatges correctors

La declaració d'una àrea com a àrea amb mercat d'habitatge tens pot incloure, de forma motivada, a iniciativa de l'Administració que la formula o de l'Administració que la va instar, la possibilitat de minvar o incrementar, fins a un màxim d'un cinc per cent, els límits màxims i mínims establerts per la present llei per a la determinació de la renda dels contractes d'arrendament d'habitatge que es concloguin en aquella àrea. [Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat d'aquesta disposició, amb els efectes previstos en el fonament jurídic 8, per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Disposició addicional segona. Exclusió d'habitatges de gran superfície del règim de contenció de rendes

La declaració d'una àrea com a àrea amb mercat d'habitatge tens pot determinar, de forma motivada, que quedin exclosos del règim de contenció de rendes regulat per la present llei els habitatges que tinguin una superfície útil superior als cent cinquanta metres quadrats. [Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat d'aquesta disposició, amb els efectes previstos en el fonament jurídic 8, per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Disposició addicional tercera. Resolució extrajudicial de conflictes

El departament competent en matèria de mediació en l'àmbit del dret privat, en col·laboració amb el departament competent en matèria d'habitatge, i amb la participació de les entitats representatives de persones arrendatàries i dels agents que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris, ha d'impulsar l'establiment de sistemes de resolució extrajudicial dels conflictes que, en contractes subjectes al règim de contenció de rendes regulat per la present llei, es produeixin entre arrendadors i arrendataris per raó de la determinació de la renda del contracte o del reemborsament de quantitats pagades en excés. En el supòsit de contractes subscrits entre una empresa i una persona consumidora, les parts poden optar per la mediació i l'arbitratge de consum. [Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat d'aquesta disposició, amb els efectes previstos en el fonament jurídic 8, per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Disposició addicional quarta. Procediment judicial

(Anul·lada). [Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat d'aquesta disposició per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Disposició addicional cinquena. Habilitació per al subministrament d'informació relativa a rendes contractuals

S'habilita l'òrgan responsable del Registre de fiances de contractes de lloguer de finques urbanes perquè faciliti la informació relativa a la data i l'import de la renda dels contractes d'arrendament, a sol·licitud dels arrendataris, en els supòsits i amb els requisits que determina la present llei.

Disposició addicional sisena. Seguiment i avaluació de les mesures de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge

1. El Govern, en el termini de tres mesos des de l'entrada en vigor de la present llei, i a proposta dels departaments competents en matèria de dret civil i d'habitatge, ha de constituir una comissió encarregada de realitzar el seguiment i l'avaluació de les mesures que determina la present llei, així com de les mesures que s'adoptin a l'empara de la regulació que hi és continguda.

2. La comissió de seguiment i avaluació a la qual es refereix l'apartat 1 ha d'estar integrada per persones designades en representació de l'Administració de la Generalitat, dels governs locals de Catalunya, de les entitats representatives de les persones arrendatàries i dels agents que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris i de les corporacions públiques amb funcions directament relacionades amb l'accés a l'habitatge, i també poden participar-hi persones expertes en la matèria, en qualitat de membres de la comissió o com a persones convidades a les seves sessions. En qualsevol cas, la participació en la comissió o en els seus treballs no dóna dret a dietes ni a altres indemnitzacions.

3. La comissió de seguiment i avaluació a la qual es refereix l'apartat 1 ha d'elevar anualment al Govern un informe relatiu al seguiment, l'avaluació i, si escau, les propostes de millora de les mesures adoptades, especificant en cada cas el suport de què disposen i les consideracions de les quals siguin objecte. El Govern ha de trametre l'informe esmentat al Parlament de Catalunya, amb la indicació, si escau, de les mesures que hagi adoptat i de les que consideri convenient adoptar.

Disposicions transitòries

Disposició transitòria primera. Règim dels contractes d'arrendament d'habitatge prèviament vigents en una àrea amb mercat d'habitatge tens

Els contractes d'arrendament que tinguin per objecte un habitatge ubicat en una àrea amb mercat d'habitatge tens conclosos abans de l'entrada en vigor de la present llei continuaran regint-se pel que estableix la legislació anterior. En cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l'àrea com a àrea amb mercat d'habitatge tens, sempre que suposi una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s'aplicarà el que estableix la present llei. [Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat d'aquesta disposició, amb els efectes previstos en el fonament jurídic 8, per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Disposició transitòria segona. Declaració transitòria de municipis com a àrees amb mercat d'habitatge tens

Es declaren àrees amb mercat d'habitatge tens els municipis amb índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que consten en l'annex, que són aquells en els quals les rendes del lloguer han sofert un increment de més d'un vint per cent en el període comprès entre els anys 2014 i 2019, pertanyents a l'Àrea Metropolitana de Barcelona o amb una població de més de vint mil habitants. Aquesta declaració transitòria té una durada d'un any, des de l'entrada en vigor de la present llei, i deixarà de tenir efectes, en cadascun dels termes municipals afectats, si els òrgans competents formalitzen una nova declaració d'àrea amb mercat d'habitatge tens relativa a aquell municipi, o si, una vegada transcorregut el termini, no s'ha formulat una nova declaració d'àrea amb mercat d'habitatge tens relativa a aquell municipi.

Disposicions finals

Disposició final primera. Projecte de llei de regulació dels contractes d'arrendament de béns

El Govern ha d'aprovar en el termini de nou mesos un projecte de llei de regulació dels contractes d'arrendament de béns.

Disposició final segona. Revisió dels criteris per a la determinació de la renda inicial dels lloguers

El Govern ha de presentar al Parlament, en el termini d'un any, un estudi valoratiu sobre l'efectivitat dels criteris establerts per la present llei per assolir l'objectiu de contenir i moderar les rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge subjectes a la mateixa, i ha d'acompanyar l'estudi, si escau, de les propostes de modificació que consideri convenients o necessàries a la vista de l'evolució del mercat de lloguer d'habitatges.

Disposició final tercera. Marc competencial

La present llei es dicta a l'empara de l'article 129 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, pel qual s'atribueix a la Generalitat de Catalunya la competència exclusiva en matèria de dret civil, llevat de les matèries que l'article 149.1.8 de la Constitució atribueix a l'Estat, i de l'article 137 de l'Estatut d'autonomia, pel qual s'atribueix a la Generalitat la competència exclusiva en matèria d'habitatge. La disposició addicional tercera i els articles 17 i 18 es dicten a l'empara de l'article 130 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, que estableix que correspon a la Generalitat dictar les normes processals específiques que deriven de les particularitats del dret substantiu de Catalunya. [Nota: es declara la inconstitucionalitat d'aquesta disposició, amb els termes previstos en el fonament jurídic 4.e), per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Disposició final quarta. Entrada en vigor

La present llei entra en vigor l'endemà de la seva publicació en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya», amb les excepcions següents:

a) Els preceptes que puguin comportar despeses amb càrrec als pressupostos de la Generalitat produiran efectes en el moment de l'entrada en vigor de la llei de pressupostos corresponent a l'exercici pressupostari immediatament posterior a l'entrada en vigor de la present llei.

b) L'aplicació del règim de contenció de rendes en el cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys des de l'entrada en vigor de la llei present. [Nota: es declara la inconstitucionalitat i nul·litat de la lletra b), amb els efectes previstos en el fonament jurídic 8, per Sentència del TC 37/2022, de 10 de març. Ref. BOE-A-2022-5807]

Annex. Municipis inclosos dins de la declaració transitòria d'àrees amb mercat d'habitatge tens

Badalona. Barberà del Vallès. Barcelona. Blanes. Calafell. Castellar del Vallès. Castelldefels. Cerdanyola del Vallès. Cornellà de Llobregat. Esplugues de Llobregat. Figueres. Gavà. Girona. Granollers. L'Hospitalet de Llobregat. Igualada. Lleida. Manlleu. Manresa. Martorell. El Masnou. Mataró. Molins de Rei. Mollet del Vallès. Montcada i Reixac. Montgat. Olesa de Montserrat. Olot. Palafrugell. Pallejà. Pineda. El Prat de Llobregat. Premià de Mar. Reus. Ripollet. Rubí. Sabadell. Salou. Salt. Sant Adrià de Besòs. Sant Andreu de la Barca. Sant Boi de Llobregat. Sant Cugat del Vallès. Sant Feliu de Guíxols. Sant Feliu de Llobregat. Sant Joan Despí. Sant Just Desvern. Sant Pere de Ribes. Sant Vicenç dels Horts. Santa Coloma de Gramenet. Santa Perpètua de la Mogoda. Sitges. Tarragona. Terrassa. Tortosa. El Vendrell. Vic. Viladecans. Vilafranca del Penedès. Vilanova i la Geltrú. Vilassar de Mar.

Per tant, ordeno que tots els ciutadans als quals sigui d'aplicació aquesta Llei cooperin en el seu compliment i que els tribunals i autoritats als quals correspongui la facin complir. Palau de la Generalitat, 18 de setembre de 2020. El President de la Generalitat de Catalunya, Joaquim Torra i Pla.