Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris

Article 1. Àmbit

1. Els prestadors immobiliaris, definits en els termes de l'article 4.2) de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, podran ser subrogats pel deutor en els préstecs hipotecaris concedits per altres prestadors anàlegs, amb subjecció al que disposa aquesta llei.

2. La subrogació a la qual es refereix l'apartat anterior serà aplicable als contractes de préstec hipotecari, sigui quina sigui la data de la seva formalització i encara que no hi consti la possibilitat d'amortització anticipada.

Article 2. Requisits de la subrogació

El deutor podrà subrogar una altra entitat financera de les esmentades en l'article anterior sense el consentiment de l'entitat acreedora, quan per pagar el deute hagi pres prestats els diners d'aquella per escriptura pública, fent-hi constar el seu propòsit, de conformitat amb el que disposa l'article 1.211 del Codi Civil.

L'entitat que estigui disposada a subrogar-se presentarà al deutor una oferta vinculant en la qual constaran les condicions financeres del nou préstec hipotecari. Juntament amb l'oferta vinculant, li lliurarà un document informatiu sobre les despeses de la subrogació, incloent-hi els límits màxims legals de la comissió a percebre per part de l'entitat acreedora. L'esmentada peça d'informació haurà d'observar el règim de distribució de despeses previst en l'article 14.1.e) de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

L'acceptació de l'oferta pel deutor implicarà la seva autorització perquè l'entitat oferent la notifiqui a l'entitat acreedora i la requereixi perquè li lliuri, en el termini màxim de set dies naturals, certificació de l'import del deute del deutor pel préstec hipotecari en el qual s'ha de subrogar.

Un cop lliurada la certificació, l'entitat acreedora tindrà dret a enervar la subrogació si en el termini màxim de quinze dies naturals comptats des d'aquest lliurament formalitza amb el deutor la novació modificativa del préstec hipotecari. En cas contrari, perquè la subrogació produeixi efectes, n'hi haurà prou que l'entitat subrogada declari en la mateixa escriptura haver pagat a l'acreedora la quantitat acreditada per aquesta, per capital pendent i interessos i comissió meritats i no satisfets. S'incorporarà a l'escriptura un resguard de l'operació bancària realitzada amb aquesta finalitat solutòria.

En cap cas tindrà dret l'entitat acreedora a rebutjar el pagament. No obstant això, si el pagament encara no s'hagués efectuat perquè l'entitat acreedora no hagués comunicat la quantitat acreditada o es negués per qualsevol causa a admetre el seu pagament, n'hi haurà prou que l'entitat subrogada la calculi, sota la seva responsabilitat i assumint les conseqüències del seu error, que no seran repercutibles al deutor, i, després de manifestar-ho, dipositi la suma en poder del notari autoritzant de l'escriptura de subrogació, a disposició de l'entitat acreedora. A aquest efecte, el notari notificarà d'ofici a l'entitat acreedora, mitjançant la remissió de còpia autoritzada de l'escriptura de subrogació, podent aquella al·legar error de la mateixa manera, dins dels vuit dies següents.

En aquest cas, i sense perjudici que la subrogació produeixi tots els seus efectes, el jutge que fos competent per conèixer del procediment d'execució, a petició de l'entitat acreedora o de l'entitat subrogada, citarà aquestes, dins del termini de vuit dies, a una compareixença i, després d'escoltar-les, admetrà els documents que es presentin i acordarà, dins dels tres dies, el que estimi procedent. L'acte que dicti serà apel·lable en un sol efecte, i el recurs es substanciarà pels tràmits d'apel·lació dels incidents.

Article 3. Comissió per amortització anticipada

En les subrogacions que es produeixin en els préstecs hipotecaris a interès variable referits en l'article 1 d'aquesta Llei, la quantitat a percebre per l'entitat acreedora en concepte de comissió per l'amortització anticipada del seu crèdit es calcularà sobre el capital pendent d'amortitzar, de conformitat amb les regles següents:

1a. Quan s'hagi pactat amortització anticipada sense fixar comissió, no hi haurà dret a percebre cap quantitat per aquest concepte.

2a. Si s'hagués pactat una comissió d'amortització anticipada igual o inferior a l'1 per 100, la comissió a percebre serà la pactada.

3a. En els altres casos, l'entitat acreedora només podrà percebre per comissió d'amortització anticipada l'1 per 100, sigui quina sigui la que s'hagués pactat. No obstant això, si l'entitat acreedora demostra l'existència d'un dany econòmic que no impliqui la sola pèrdua de guanys, produït de forma directa com a conseqüència de l'amortització anticipada, podrà reclamar aquell. L'al·legació del dany per l'acreedora no impedirà la realització de la subrogació, si concorren les circumstàncies establertes en aquesta Llei, i només donarà lloc que s'indemnitzin, al seu moment, la quantitat que correspongui pel dany produït.

Article 4. Escriptura pública

1. En l'escriptura de subrogació només es podrà pactar la modificació de les condicions del tipus d'interès, tant ordinari com de mora, inicialment pactat o vigent, així com l'alteració del termini del préstec, o ambdues.

2. Quan el prestador sigui una de les entitats a les quals es refereix l'article 1 d'aquesta Llei, les escriptures públiques de modificació de préstecs hipotecaris podran referir-se a una o diverses de les circumstàncies següents:

i) l'ampliació o reducció de capital;

ii) l'alteració del termini;

iii) les condicions del tipus d'interès inicialment pactat o vigent;

iv) el mètode o sistema d'amortització i qualsevol altra condició financera del préstec;

v) la prestació o modificació de les garanties personals.

3. Les modificacions previstes en els apartats anteriors no suposaran, en cap cas, una alteració o pèrdua del rang de la hipoteca inscrita, excepte quan impliquin un increment de la xifra de responsabilitat hipotecària o l'ampliació del termini del préstec per aquest increment o ampliació. En aquests casos necessitarà l'acceptació dels titulars de drets inscrits amb rang posterior, de conformitat amb la normativa hipotecària vigent, per mantenir el rang. En tots dos supòsits, es faran constar al Registre per nota al marge de la hipoteca objecte de novació modificativa. En cap cas serà possible fer-ho quan consti registralment petició d'informació sobre la quantitat pendent en execució de càrregues posteriors.

Article 5. Registre

El fet de la subrogació no produirà efecte contra tercers si no es fa constar al Registre per mitjà d'una nota marginal, que expressarà les circumstàncies següents:

1a. La persona jurídica subrogada en els drets del creditor.

2a. Les noves condicions pactades del tipus d'interès, del termini, o de tots dos.

3a. L'escriptura que s'annota, la seva data i el notari que l'autoritza.

4a. La data de presentació de l'escriptura al Registre i la de la nota marginal.

5a. La signatura del registrador, que implicarà la conformitat de la nota amb la còpia de l'escriptura d'on s'hagués pres.

N'hi haurà prou perquè el registrador practiqui la inscripció de la subrogació que l'escriptura compleixi el que disposa l'article 2 d'aquesta Llei, encara que no s'hagi realitzat la notificació al primitiu creditor. No seran objecte de nova qualificació les clàusules inscrites del préstec hipotecari que no es modifiquin. El registrador no podrà exigir la presentació del títol de crèdit.

Article 6. Execució

L'entitat subrogada haurà de presentar per a l'execució de la hipoteca, a més de la seva primera còpia autèntica inscrita de l'escriptura de subrogació, el títol de crèdit, revestit dels requisits que la Llei d'Enjudiciament Civil exigeix per despatxar execució. Si no pogués presentar el títol inscrit, haurà d'acompanyar, amb la còpia de l'escriptura de subrogació, certificació del Registre que acrediti la inscripció i subsistència de la hipoteca.

L'execució de la hipoteca s'ajustarà al que disposen la Llei d'Enjudiciament Civil i la Llei Hipotecària.

Article 7. Beneficis fiscals en la subrogació

Estarà exempta l'escriptura que documenti l'operació de subrogació en la modalitat gradual d'«Actes Jurídics Documentats» sobre documents notarials.

Article 8. Honoraris notarials i registrals en la subrogació, novació modificativa i cancel·lació de crèdits o préstecs hipotecaris

Per al càlcul dels honoraris notarials de les escriptures de subrogació, novació modificativa i cancel·lació, dels crèdits o préstecs hipotecaris, s'aplicaran els aranzel·ls corresponents als «Documents sense quantia» previstos en el número 1 del Reial Decret 1426/1989, de 17 de novembre, pel qual s'aprova l'aranzel dels Notaris.

Per al càlcul dels honoraris registrals de les escriptures de subrogació, novació modificativa i cancel·lació, dels crèdits o préstecs hipotecaris, s'aplicaran els aranzel·ls corresponents al número 2, «Inscripcions», de l'annex I del Reial Decret 1427/1989, de 17 de novembre, pel qual s'aprova l'aranzel dels Registradors de la Propietat, prenent com a base la xifra del capital pendent d'amortitzar, amb una reducció del 90 per cent.

Article 9. Beneficis fiscals en la novació modificativa

Estaran exemptes en la modalitat gradual d'«Actes Jurídics Documentats» les escriptures públiques de novació modificativa de préstecs hipotecaris pactades de comú acord entre creditor i deutor, sempre que el creditor sigui una de les entitats a les quals es refereix l'article 1 d'aquesta llei i la modificació es refereixi a les condicions del tipus d'interès inicialment pactat o vigent, a l'alteració del termini del préstec, o a tots dos.

(Segon paràgraf derogat)

Article 10. Comissió per ampliació del termini del préstec

En les novacions modificatives que tinguin per objecte l'ampliació del termini del préstec, l'entitat acreedora no podrà percebre per comissió de modificació de condicions més del 0,1 per cent de la xifra de capital pendent d'amortitzar.